工商時報【張海雲】

2011年北台灣推案量為8,210億元，較去年的推案量9,300億元，減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的衝擊所致。

2012年房市推案的脈絡與走勢為何？房市景氣會上、會下，還是持平？住展雜誌研發長倪子仁特此歸納出2012年台灣房市的10大趨勢。

1.三大都會區推案1.2兆元

從房市景氣面來觀察，預估北台灣2012年全年的推案量，會較2011年推案量增加一成左右，推案量約9,000億元。因總統大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。台中都會區預估與去年持平，約有1,800億元的推案量體，高雄都會區預估也與去年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預估2012年三大都會區的推案量，將量增至1.2兆元。

2.雙北市房價持平

從去年第一季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看，今年雙北市的整體平均房價應該以「持平」來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案，及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案，據了解，兩案都將開出300萬元一坪的新天價上市，加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」，高雄京城建設未來幾年將陸續推出「十大名宅」案，因此可預見從今年第一季起，豪宅案將再度成為房市的焦點，而再領風騷。

為促進經濟的活絡，央行主導的去年第四季存款準備率不調整。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。如果今年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願。

南港區，加上老舊市區的大同與萬華區，在2012年將出現補漲行情，預估漲幅約在一成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區，預估漲幅也在一成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率並會太大，以高檔盤整的「個案表現」為主，惟中科附近，有太子建設的百億大案帶動，將出現補漲的空間。高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，今年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。去年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下，今年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

前年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹竹北市，餘屋賣壓能否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。

受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。

如果去年歐債風暴仍揮之不去，勢必影響到購屋者的購屋意願，下訂與簽約的速度也將持續放緩，是故建商如何使訂價、成交價能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的的重要關鍵。

央行指出，歐債對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟今年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。

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中國時報【陳志賢╱台北報導】

師大夜市知名小吃攤「許記生煎包」、「馬來西亞咖哩雞」，向「地主」藍雪珠、藍映如姊妹承租土地擺攤多年，日前發現藍氏姊妹沒有土地所有權，拒付租金，雙方打民事訴訟；法官會勘丈量後赫然發現，兩攤的土地都是國有地，被竊占時間長達十四年，向台北地檢署告發。

檢察官昨天偵結，認定兩攤土地是被竊占，依贓物罪起訴藍雪珠、藍映如、「許記生煎包」父子兩代負責人許欣五、許緒紳及「馬來西亞咖哩雞」老闆娘張桂香五人。本案若判有罪確定，攤位將依法搬遷。

師大夜市因吸引大批學生、上班族消費，攤位一位難求，被檢方起訴的「許記生煎包」、「馬來西亞咖哩雞」，都位於夜市最擁擠的龍泉街上，其中「許記生煎記」更是人氣名店，不管平日或假日，總是大排長龍，甚至要抽號碼牌才買的到。

檢方調查，民國八十年，師範大學拆除學校附近土地及房屋，八十六年，藍雪珠、藍映如姊妹的母親，將坐落師大圍牆鐵絲網架上的空地，擅自搭蓋棚架後竊占國有地，再出租給「許記生煎包」、「馬來西亞咖哩雞」等攤位，收取租金當起包租婆。

九十五年間，藍母中風，無法再管理收租事宜，交由女兒藍映如繼續收租，藍映如懷孕，轉由姊姊藍雪珠接手收租，事後，兩攤商發現藍氏姊妹並沒有土地所有權及使用權，而拒付租金，藍氏姐妹不滿，向台北地院提起民事訴訟，要求兩攤商返還租用的土地。

但藍氏姊妹及攤商都沒料到，法官前往現場會勘、丈量土地時，竟然發現兩攤位的土地都是屬於道路使用的國有土地，其中「許記生煎包」占用十四點七平方公尺（約四坪）的國有地，另「馬來西亞咖哩雞」占用十四點三平方公尺（約三坪多）的國有地，占用時間長達十四年，向北檢告發。

藍氏姊妹不但要不回土地，還吃上官司，檢方調查時，要求藍氏姊妹、兩攤商拆攤還地，同意求處輕刑，但因兩攤商以「找不到攤位」、「付不起租金」等理由推拖，檢方認定藍氏姊妹及攤商涉嫌收受竊占之贓物，依贓物罪起訴。

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工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】

興富發董事長鄭欽天突然宣佈大幅調降推案價格，遠在南部的高雄也遭波及，中華民國代銷公會全國聯合會理事長黃烱輝昨（4）日公開譴責興富發「利己損人」，是房地產市場的麻煩製造者，他呼籲建商、代銷、以及消費者回歸到實價登錄的精神，訂價和售價不要偏離市價，讓房地產市場良性發展。

去年底才接任代銷公會全國聯合會理事長職務的黃烱輝直言，為了台灣的房地產市場正常發展，「我一定要當壞人，予以公開譴責」。

黃烱輝說，大家都知道，位於內湖的「雲立方」建案，前年銷售時，每坪成交價格介於75萬到80萬元，可是，斜對面的興富發新建案卻喊價每坪100萬元，「太離譜了」，之後，又於3日晚間宣布大幅調降價格，雖然鄭欽天說明新案降價範圍不包括台中和高雄，但是，消費者的認知是不一樣的，也會要求比照辦理，如此一來，全國的建案都將受到牽連。

他分析台北和高雄二地購屋行為時說，台北消費者開口殺價25％到30％很正常，但是，高雄購屋客即使殺價，最多介於10％到15％，未來這股降價、殺價風恐怕會吹向南台灣，屆時，房地產市場將呈現混亂局面。

因此，黃烱輝呼籲，為了房地產市場的長期穩定發展，建商、代銷以及消費者都應該朝向實價登錄的精神，業者在訂價時，儘量接近市價，在此前提之下，消費者也不要亂砍價。

「昨日已經有成交的客戶來電關切降價事件了」，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，幸好，經過解釋，說明高雄新屋或是預售屋的價格結構，和台北不同，「尚未發生退屋情事」。

不過，戴嘉聖表示，受到波及一定會有，因此，後續效應值得觀察，但是，他也強調，高雄房地產市場漲幅不大，新成屋上漲，也帶動中古屋價格上揚，因此，價格的透明度相對高。

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工商時報【蔡惠芳】

有關如何挑選適當的產品？以台北市、新北市來說，地段、地段、地段，依然是三大定律。不論預售屋、中古屋都必須以地段為首選。就產品別來看，小坪數住宅風險相對最小。

從2011年下半年以來，受到奢侈稅開徵導致短線投機客統統退場、自住型客戶全面主導房市所影響，最近小坪數住宅，明顯抬頭。包括10幾坪的1房住宅、2房的小坪數住宅，愈來愈受青睞，買方的比重愈來愈高，已躍居為主流產品。

一般2房產品，面積大約25坪左右，比起3房產品，雖面積少10坪，但總價相對也較「平易近人」。

此外，小坪數住宅的好處，主要也是因為空間的使用性較具便利性、彈性。

像台中市逢甲商圈、中科商圈，近幾年來興起較多的就業需求，相對吸引較多的外來工作人口，2房產品銷售狀況都相當不錯，很多買方都是年齡30到35歲的單身或新婚族，以往他們可能打算買3房、加上停車位，但近兩年台中房價上漲，加上家庭人口數少，現在退而求其次，選擇購買2房加車位，或者買3房而車位改用租的。

以中科商圈為例，2房加車位新大樓總價約500到550萬元，逢甲商圈則落在500到600萬元之間，負擔並不重。

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工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

國內最大的房地產代銷公司「龍頭」海悅廣告公司總經理曾俊盛昨（4）日表示，興富發建設宣布帶頭降價，此舉未必會引發龐大的退戶潮，畢竟房價目前還沒下跌15％或更嚴重；但是，興富發一次降足到原點，房價才有回升空間。

以下是記者專訪重要內容：

問：今年房市景氣混沌，興富發宣布台北市新案要降價25％開盤，對於房市會造成什麼影響？

答：其實興富發的士林金雞廣場大案，就是海悅執行代銷的新案，去年本來估計可賣到每坪120萬元，但現在行情和市場氛圍期待價格，已有落差，先前開價已不可能實現，所以決定下修到每坪90萬元、或100萬元以內。所以，興富發可以很率性坦然面對市場，降價25％，這是好事，也犧牲掉預期的利潤。

中國大陸最大的地產開發商萬科集團在2008年全球金融海嘯時，也曾率先降價，結果他是全中國業績最好的地產商；興富發是營收最大的上市建商，能坦然面對房市變化，是好事。這次降幅25％，應會滿足市場需求，一次降足到原點，房價才有回升空間。

問：龍頭建商帶頭降價，會產生附近房價破壞效應嗎？

答：短期內，建商、消費者難免先觀望，但是否會造成價格破壞，還要觀察。其實大多數市面上銷售的個案，也有價格鬆動、或議價空間拉大的現象。

如果建商不主動降價，那麼會拉長和消費者預期之間的價格拉鋸戰，除非市場變得很差，建商才會主動鬆動價格。

問：會擔心引發退屋潮嗎？

答：要看區域。如果台北市，應不會；如果新北市推案量大的地方，像新莊，房價調整幅度相對較大，但不見得會出現很大的退屋潮。

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中國時報【王莫昀、沈婉玉╱台北報導】

實價登錄政策發酵，開春即引發建商大動作宣布降價，台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，台灣不二價時代即將來臨！至於興富發降價動作，是否引發骨牌效應，將這波降價風潮吹向成屋巿場，各大房仲多認為，還有待觀察。

銀行業認為，興富發宣布降價，此為提前反映七月上路「實價登錄」制度，不再漫天喊價、炒作房價，但實際對建商獲利影響有限，預期其他建商「即使嘴硬說不跟進，也將實際進行價格修正」。

金融海嘯爆發時，開出第一槍，就「實惠度」推出十萬好屋區的信義房屋指出，此次開發商調降二成五售價，應觀察是單一個案，還是帶動其他案子一同跟進，若是一手房降價已成為風氣，則一、二手房價格會產生連動，中古屋的房價有可能出現向下修正情況。若一手個案降價成為趨勢，將會加速房地產整理的效率，原本可能需要盤跌半年房價，可能一季時間就已經反應，而價格下修也有助於市場買氣恢復正常。

信義房屋也認為，實價登錄威力已提前發酵，目前已有開發商公開降價，未來新案開價灌水的狀況應會減少。

仲量聯行總經理趙正義指出，目前國際間房巿透明度最高城巿在新加坡、美國、澳洲及香港，台灣房巿透明度與中國大陸一線城巿在伯仲之間，最不透明是柬埔寨，「巿場透明度越高，房巿交易速度也就越快」。

永慶資產管理中心總經理葉凌棋指出，目前房仲業還要觀察後續情勢，才會做出因應，房仲業賣的是二手屋，要屋主降價才會調降標的售價，且二、三年前，業界即紛紛推出降價專區，永慶也有，只要屋主調降售價，網路上的物件就會直接轉進降價專區，目前降價專區尚未有明顯波動。

上周一興富發五十四．七億元聯貸案才簽約，由土銀統籌主辦，銀行團超額認貸金額高達六十三億元。兆豐商銀授信主管認為，對不缺錢的興富發來言，率先喊降價「只是回到成交價、提前反應實價登錄制度」，促銷意味高。

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工商時報【王妙琴】

歐債、美債風波不斷，成了全球股市最大亂源，造成全世界數兆元資產縮水，中國大陸在這波浪潮中，成了穩定世界經濟體系的支柱，台灣受惠於ECFA簽訂後效應持續發酵，加上預期兩岸投保協議將簽定，房市利率仍維持低檔、資金豐沛及抗通膨隱憂等諸多有利因素下，雖然後有奢侈稅和實價登錄政策讓消費者產生觀望，但建商對前景依然樂觀，造成市場上交易「量縮價穩」的現象。鄉林集團董事長賴正鎰預估，龍年房市將隨著兩岸關係的穩定發展而盤旋向上。

賴正鎰指出，國際上的歐債、美債風波，短期內難以獲得解決，加上國內總統大選政治因素的干擾，讓房市飽受壓抑，其中最大的不穩定因素仍然是兩岸關係，預期如果藍營勝出，兩岸關係可保持穩定，重大政策仍持續推動，預估選後就可回歸市場基本面。

如果綠營勝出，原本的兩岸政策恐將重新檢視，兩岸互動再回到「觀其言、察其行」的階段，陸客自由行、陸資來台及兩岸投資保障協定都可能受到影響，但預期市場影響也不會太久，最慢到第3季7月以後就會陸續回歸正常，因從奢侈稅後的房市壓抑長達1年，最慢7月過後會有一波大反彈。

賴正鎰表示，兩岸的交流只要不走回頭路，透過ECFA的簽訂和兩岸投保協定早日落實，兩岸的相互投資及往來可望為台灣注入活水，目前台灣企業投資大陸金額占全球第二，高達1,108億美元，大陸投資台灣只有1億7,000多萬美元，兩者相差千倍以上。兩岸投保協定簽定之後，預估可帶來至少超過百倍的資金，可望引進國際級企業進駐台灣，吸引更多外商公司、國際買盤進入，將從商務辦公大樓開始轉而帶旺住宅市場。

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〔自由時報記者林美芬／台北報導〕台灣房屋透過票選，選出2011年台灣房市代表字，前三名分別是「凍」、「縮」、「僵」。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，這是台灣房屋第三年舉辦房市代表字票選，2009年代表字為「活」、2010年「狂」字，今年從前三名代表字來看，顯示民眾對去年房市的總體印象為，買氣急凍、交易量縮、房價僵固。

台灣房屋分析，去年初房地產可說是熱到最高點，但奢侈稅令一出，短期的投資客大量倒貨，至6月1日開始成交量驟降，回顧去年下半年可謂房市交易急凍，也因此「凍」字獲得最多票，奪下2011年台灣房市代表字的第一名。

以0.33%些微票數之差位居第二名的「縮」字，說明了房市交易由熱轉冷的趨勢，從年初1月全台買賣移轉4萬1974棟，量縮至10月2萬4957棟，顯示受到奢侈稅、歐債危機及選前不確定因素干擾，整體交易量縮。

第三名的代表字「僵」，也凸顯買方無奈的心態，因為雖然交易量縮，但賣方心態依舊高掛，加上房貸利率約1.84%~2%，大部分投資客還撐得住，仍不願大幅降價求售，使得房價硬撐，尤其是北市市中心跌幅甚微。另外，過去金融海嘯的經驗，股市大跌58%，房市僅跌10%~15%，因此賣方對價格堅持，使得房價僵固。

即使專業經理人票選的房市代表字充滿悲情，但台灣房屋也指出，2012年雖然歐債危機利空消息不斷，但全球各國貨幣寬鬆政策未變，熱錢到處流竄，只要央行利率沒有上調，利空消息反而是進場的最佳時機。

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市場質疑「假降價真行銷」

〔自由時報記者林美芬、陳永吉／台北報導〕興富發董事長鄭欽天日前宣布新案降價十五至二十五％ ，成為房市最夯的話題，包括真能降價十五至二十五％嗎？是否會有建商跟進？都引發熱烈討論，市場甚至掀起「假降價真行銷」的觀點。

市場人士表示，興富發預計要降價二十五％的兩個個案，都位於台北市，只是將預期的開價修正到奢侈稅前的價格，再往下減個十％左右；即使如此，士林個案周邊價格成交價約在七十萬元一坪出頭，興富發預定以九十萬元一坪開價，還是比周邊成交價高出兩成多，議價空間還在。

至於日湖百貨一帶的新案，約在七十至八十萬元一坪左右，業者分析，興富發調降預定開價，只是回到目前水平，但這些價格是在去年高峰期前的成交價，近來則沒有成交價可參考。

因此，業界傳出「假降價真行銷」的疑慮，部分業者認為，降價二十五％雖達到市場行銷的震撼效果，但不過都是「放在鄭董心中的價格」，並未實質在市場上開出及賣出。

不少新北市建商就開罵指出，新北市案子本來就銷售壓力大，不敢隨意亂開價，如今再被宣傳式地砍價，消費者比價效應勢必被牽動，未來的交易前途可能更不樂觀。

房仲業︰選前對打房政績表態

由於興富發宣布時機正值選前敏感時期，也有房仲業不解表示，合理的情況是選後對市況疑慮才宣布，至少是選情明朗化的市場判斷，在選前宣布，可能急著對馬政府的打房「政績」表態。

不過，政大地政系教授張金鶚則認為，建商在選前表態，至少是對選後結果表達憂慮，在選前宣布，更具誘導消費者的宣傳效果，同時也宣告有建商棄守上漲態度，而有加速選後趕底效果。

信義房屋企研室經理蘇啟榮則指出，興富發降價事件，是否有建商跟進，才是觀察市場的關鍵，一手市場如果跟進降價，二手市場勢必也掀起降價風潮，以目前交易態勢來看，降價風潮可能很難避免，但有些建商處理價格本來就比較保守，未必會實質降價。

營建股震撼彈 逆勢下跌1.3％

興富發董事長鄭欽天日前宣布兩個新案降價二十五％，對房市投下震撼彈，昨天台股大盤收紅，營建股卻逆勢下跌一．三％，為跌幅最重的類股。法人吐槽，興富發的做法是「傷人一千、自損八百」，那兩個新案本來就沒有每坪百萬的行情，都是自己喊爽的，降價二十五％只是回歸市場行情，且興富發負債比相對其他營建股本來就高，此舉將使購屋者期待興富發其他建案一併降價，或暫時觀望，所以興富發今年獲利可能面臨下修。

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興富發開出建商自砍開價第一砲，市場難免引發連鎖效應，但營建業者各有各的腳步，同時也要考量自家的財務狀況和開價策略，不一定全然跟進。

遠雄事業團副總經理蔡宗易表示，每家公司的財務狀況不一，行銷方式也不同，遠雄向來以穩健為主。

蔡宗易指出，遠雄近年腳步拓及海外，在台灣的建案也要在品牌、品質、服務上與國際接軌，各種不同的產品有不同的開價，但與實際成交價非常接近，遠雄不願抬高價格再砍價，寧可讓消費者買到可以保值、增值的房屋。

至於行銷方式的不同，他說，建商會搭配家電廠和裝潢公司，提供客戶相對便宜的家電產品與室內裝潢，幫助客戶省錢。

近年屢屢在捷運共構宅大有斬獲，去年12月才舉行過板橋浮洲合宜宅動土典禮的日勝生也表示，尊重興富發的策略，但日勝生不會跟進，因為每家公司的財務和策略不同，但萬流歸宗，還是要回歸到市場機制。

日勝生指出，每個建案都有區域行情，但建案的開價是否訂得太高，脫離市場行情，必需仔細考量，例如中南部建案，房價近年沒漲多少，若要再跌，也跌無可跌。

高雄最大建商京城建設也表示，尊重興富發公司的策略，京城的建案大都在高雄，近年高雄房價漲幅不大，而且都以首購、自住為主，只有大坪數豪宅在奢侈稅和實價登錄的政策下，交易冷清。

鄉林建設認為，未來房價在實價登錄政策下，市場行情愈來愈透明，且都有所依據，開價高低與否意義已淡化，未來房地產將會因品牌、建材使用及施工技法不同，而有不同價格，房地產業者的品牌和信任度將影響消費者購屋信心，建商的品牌價值更顯重要，甚至將出現類似百貨公司不二價的定價策略，以迎合市場挑戰，也有助買賣成交速度加快。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，建商自砍開價對現在遲滯、觀望的房市並不全然更糟，反而可以讓開價更合理化，更接近有意願購屋者心中的理想價格，會促成這類買方多參觀各建案或二手屋。

蘇啟榮表示，當有意願購屋者到處比價之後，市場行情是由這些購屋人決定的，當他們發現只要市場未再出現一案價格比一案低的情形時，自然會調整心中的價格尺，反而會促成市場加速趕底。

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中港路文心路口，興富發新建案剛完工不久，但交屋情況十分熱烈，建商不僅不用像台北自砍房價，房仲業還看好它的增值空間。房仲業者張嵩佶：「建案剛好就是在G9捷運站左右兩側，那以這麼好的地段來說，它推的價格都比周圍房價沒有來的高。」

房仲業者說，當初建商錯估情勢，前期銷售價格開的就不高，加上附近公告地價因為捷運站附近地價年年上漲，今年漲幅更高達近40%，也帶動房價不跌反漲。

捷運綠線從烏日到北屯，順著文心路而走，沿線18個車站，附近土地公告價格今年都漲幅都超過1成，其中最高的G10a，漲幅更達44%。

地政局長曾國鈞：「捷運線沿途漲的最高應該是圓滿劇場那個站，(捷運沿線)地價最高，是文心路和中港路那個角地，去年(公告地價)每坪51萬，現在(公告地價)是70萬。」

民國70年代這裡是一大片農田，土地一坪才7000、8000元，現在隨著城市土地開發，台中地王新光三越公告地價從去年一坪66萬，今年調漲到大約100萬，市價則是2倍多，每坪喊到236萬，今年台中市土地現值平均上漲1成57，調漲幅度更是五都之冠。

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民眾：「可以全家一起住嗎？」房仲：「對呀對呀。」

看豪宅，就怕價格灌水，但現在建商受交易量重摔掉一半影響，喊出建案降價15%到25%。興富發發言人廖昭雄：「不會跟著市場漫天亂開價，15%的修正，其實我們未來開價會很平實。」

拿自家新建案開刀，恐怕避不了開價曾膨風嫌疑，士林金雞廣場建案直接自己殺價25%，降到每坪90萬。TVBS記者吳亭儀：「儘管緊鄰士林夜市，但當初卻喊出每坪120萬元價格，雖然環境沒有中山北路來得好，價格卻直逼附近中山北路5段上的這棟豪宅建案。」

喊價喊得誇張，從這也能看出來同在中山北路上，差不了幾個號碼，長虹建案喊出每坪120萬，成交大約落在100萬元上下；鄉林建案卻喊出每坪300萬元，但成交價恐怕是直接腰斬。

遠雄副總經理蔡宗易：「以消費者心態，他當然期望說我能夠買到比較便宜的，所以一剛開始我一定會開一個比較低的價格，看有沒有機會去談。」

其他大咖建商咬牙不跟進，但其實買方上門先殺價6折，業務守8折價防線，幾乎是公開祕密，就算興富發連每坪喊出100萬元的日湖百貨建案也降25%，殺到每坪75萬，對市場行情有多少影響，成了未來觀察重點。

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【台灣醒報記者林宜靜台北報導】「2012年全球景氣低迷，但台灣房產可往上翻滾吧！」熟悉房市的戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立信誓旦旦的說，2012年房市雖然搭濃霧，但「日頭出更早」。主要是ECFA後兩岸互動增溫，加上大選後執政者會提振經濟方案，民眾也有買屋換屋需求，他預估全台房市會降溫，但可回歸合理價格，因此，豪宅、A級地段價格如有鬆動，可投資進場。

針對近日媒體報導，房市低迷不振，興富發建設宣布，旗下今年新建案的開價將調降2成至2成5，如台北市士林「金雞廣場案」每坪開價從120萬元調降至90萬元，市場擔憂會引發房市下跌的骨牌效應？顏炳立指出，「金雞廣場」只是「個案」，主要是當初建商和房產業者哄抬房價，B極地段卻賣A咖的錢，「如花怎麼能變成志玲？」目前房價下修，只是回歸到「合理的報酬率」。

顏炳立預估，2012年全台房市會降溫，以台北市房價為例，市中心地段好、交通方便，價格不會鬆動太多，但市中心外圍地段，如北投、內湖、士林價格會微降；新北市房價則受到台北市中古屋交易停滯，牽引新北市高級住宅房價下修，整體而言價格將下調，但捷運地段下跌幅度不大，至於台中、高雄房市也會降溫降價。

但值得注意的是ECFA開放後，兩岸互動增溫，加上大選後，執政者會提振經濟方案。北市商用大樓具有收益及補漲空間，豪宅也是開放後的投資主流。顏炳立指出，北市商、住、土地依然是「寒冬中的一把火」。

顏炳立分析2012年不動產市場走向，他呼籲消費者「賣掉破銅爛鐵，買進金銀翡翠」，趁這波房市「回歸合理價格」，有購屋需求者或投資客，可選擇好地段、可增值的房產下手，尤其是A級地段房產，等到景氣回穩，勢必會增值。只要等到價格鬆動，就可投資購買。

此外，針對政府課徵「奢侈稅」與持續打房，顏炳立指出，有25％的產業都和房地產脫不了關係，房產、房市好壞牽動各產業也攸關景氣。政府打房其立意良善，確實減少許多投資客哄抬房價，但這也會造成民眾對房市信心不足，房價無法回歸「合理價格」，買不起房子的人還是買不起。

顏炳立最後引述行政院秘書長林中森對房市政策談話說：「民眾需要的是可穩定的房地產政策，讓房地產成為經濟發展的動能，成為國家安定、穩定的力量。」

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興富發建設董事長鄭欽天昨晚尾牙宴前宣布2012年新建案開價下調15%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，一手屋和二手屋的市場是連動的，目前雖然是單一建商發出訊息，其他建商是否跟進，短期1、2個月的觀察期和陣痛期難以避免。

蘇啟榮指出，建商自砍開價事件對現在遲滯、觀望的房市並不全然更糟，反而可以讓開價更合理化，更接近有意願購屋者心中的理想價格，會促成這類買方出門多參觀各個建案或二手屋。

當有意願購屋者到處比價後，蘇啟榮表示，市場行情是由這些購屋人決定的，當他們發現只要市場未再出現一案價格比一案低的情形時，自然會調整心中的價格尺，反而會促成市場加速趕底。

對於市場可能出現買方追漲不追跌的情形，蘇啟榮認為，那是買房投資者的典型行為，卻非有意願購屋者的行為，當有意願購屋者重新檢視過去看中意的房市物件時，會考慮價格是否接近區域行情，若合適時便會出手。

他建議有意願購屋者，最近可以多出來了解市場行情，才會更清楚掌握區域行情的變化，遠比隔了長時間才來了解房市行情，心中的價格尺反而會更模糊。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

2011年建設業購地王興富發，龍年率先喊出位於台北巿新案「金雞廣場案」、「德安百貨案」將調降房價，前者每坪開價從120萬調降至90萬元，後者從每坪開價100萬元下調至75至80萬元，直接下殺2至3成。昨天興富發董事長鄭欽天更預期，今年整體新案開價會下調15％。

與興富發同列建商F4之列，獲利優於同業的華固總經理洪嘉昇昨天表示，由於實價登錄實施在即，過去預售案開價多預留10％至15％的議價空間，未來在價格更為公開透明下，為避免社會觀感不佳，開價預期多會較為平實，議價空間頂多1％至2％，甚至會有不二價的情況發生，但只要交易透明化，大家交易會更安心，成交速度更快，買賣雙方不用在相互測試底線。

鄭欽天昨日在尾牙會場指出，現階段房市買氣不振，必須要釋放吸引民眾上門購屋的空間，因此，今年推出的新案「金雞廣場案」、「德安百貨案」率先宣布調降房價，前者每坪開價從120萬元調降至90萬元，後者從每坪開價100萬元下調至75至80萬元。

未調降前，「金雞廣場案」總銷約120至130億元、「德安百貨案」總銷約120億元，兩者合計總銷約250億元，價格調降後，總銷下修至200億左右，犧牲將近50億獲利。

鄭欽天表示，奢侈稅後，買氣悶著導致交易量萎縮，只好犧牲部分獲利，希望讓房價回檔，因此，率先放利於民眾，期望可以拉回買氣。

去年榮登買地王的興富發，今年購地策略則趨於保守。未來將會先消化庫存土地，還有現階段地價也沒有降價的態勢，加上銀行放貸的水位已經接近滿水位，因此，購地態度會趨向保守。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

遠雄、麗寶、皇翔、日勝生、興富發、名軒6大建商，為因應景氣變局、政策打房，今年紛紛轉向平價合宜住宅靠攏，總推出規模高達800至900億元的案量，全部都開價每坪「1」字頭。龐大的平價住宅傾巢而出，會不會對今年房價產生連鎖影響，已引發市場高度關注。

其中，遠雄、麗寶、皇翔、名軒即將在下周二（10日）和內政部營建署正式簽訂林口A7「合宜住宅」的合約，預計第3季啟動銷售；加上日勝生的板橋合宜住宅、興富發在淡水計劃推出民間版的合宜住宅，總計6大建商至少推出800到900億元的平價住宅。

麗寶、名軒、遠雄、皇翔4家建商，2011年7月正式得標林口的A7合宜住宅4塊土地，共標下9.81公頃土地。根據營建署的規劃，將興建可售住宅3,960戶、出租住宅199戶、店鋪戶數146間、停車位4,071個，預計今年第3季，可望正式啟動銷售作業。

林口A7合宜住宅，總計4家建商同步動工、銷售，估計可望釋出300至400億元左右的合宜住宅。

依營建署規定主建物上限每坪為15萬元、陽台6.2萬元，以30坪的單位來說，1戶總價約450萬元，對很多消費者來說，可謂是「夢幻價」。

若再加上日勝生去年12月和營建署簽約的板橋浮洲合宜住宅，總銷約400億元，預計5月讓消費者登記申購；又興富發在年中在淡水推出每坪約17至18萬元民間版平價住宅，總銷約100億元，總計遠雄、麗寶、日勝生、皇翔、名軒6大建商，自5月至第3季，推出總銷達800至900億元的平價住宅。

以2011年預售屋與新日勝生與世界知名建築事務所「凱達環球」Aedas建築師合作，規劃新北市板橋浮洲合宜住宅。成屋總共推案量8,210億元來算，這6大建商所倒出的平價住宅，至少市佔率達整體市場的1成以上。對於附近房價、總體市場，都具有相當的影響力。

麗寶建設副總經理何昭宏表示，麗寶建設和關係企業名軒開發2家公司，就囊括林口A7總共4塊地其中的2塊，估計要分別推出總銷60餘億、80餘億元的合宜住宅，總計約150億元，佔A7合宜住宅開發規模的一半。

何昭宏表示，由於林口A7合宜住宅位置就緊鄰林口捷運站旁，每坪定價僅15萬元，麗寶和名軒一定會以最高規格來規劃設計。

遠雄建設標到的A7合宜住宅，則訴求I CARE、I WATCH、I SERVICE等特色，強調智慧安全防護宅概念。

據悉，有些在新北市耕耘的建商已開始「挫咧等」，擔心平價住宅傾巢而出之際，為這一波景氣反轉之際，帶來房價破壞效應。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

興富發建設昨（3）日開出2012年建築業界第一炮，董事長鄭欽天在尾牙宴上語出驚人表示：「2012年房價看跌15％，興富發新春開盤，將降價25％，一次降足！」今年全年推案量目標達310億元，全年營收目標則穩站200億元大關以上，雖然大降價、但毛利率應該不致縮水。

鄭欽天昨天對於2012年房地產景氣、房價看跌的看法，是他自2003年以來持續看好房市之後的首度改口，似乎也透露房市景氣面臨反轉。

鄭欽天表示，房價要一口氣降到客戶的滿足點，買氣才會出來，所以興富發今年計劃的推案，將全面降價到市場期待的價位。

鄭欽天指出，像台北市士林金雞廣場改建案，就會降價25％！本來去年想推每坪120萬元，今年推出就會降到90萬元，一口氣降25％。內湖捷運站的德安百貨大樓改建的豪宅，則從本來想賣的每坪100萬元，降價到75~80萬元。

至於新北市與宏泰人壽合建的淡水平價住宅造鎮案，鄭欽天也擬定新策略，開盤價約每坪17至18萬元，吸引力比板橋浮洲合宜住宅高。

除了興富發率先宣布降價求售，上月國泰建設也宣布新店「國泰雙璽」率先吸收雨遮的產權不計價，也無異被視為變相降價；且2009年1月全球金融海嘯期間，信義房屋也說服許多屋主，率先降價約1成求售。

昨天興富發舉辦2012年忘年之夜，席開108桌，慶祝2011年繳交出全年營收212.43億元，自結EPS為9.2元的成績單，可望創歷史次高。鄭欽天表示，雖然2011年營收較2010年衰退22.8％，但展望2012年，營收應可望站穩200億元大關。

談到今年的年終獎金，鄭欽天也大方宣布，協理級以上可發放20個月，經理級以上發放10個月年終獎金。

至於去年鄭欽天剛借殼取得經營權和股權的另一家上市營建股潤隆，鄭欽天也期待，2011年併入興富發集團的第一年，EPS可望衝到5.18至5.2元，希望後年向興富發看齊、EPS衝到10元大關。

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